Berlins landeseigene Wohnungen gelten als Bollwerk gegen explodierende Mieten – doch die Lage ist komplexer, als der erste Blick vermuten lässt.
Die überraschend niedrige Durchschnittsmiete
Für die rund 370 000 Wohnungen der landeseigenen Gesellschaften zahlen Bestandsmieter momentan nur etwa sieben Euro pro Quadratmeter. Innerhalb weniger Jahre hat sich dieser Wert kaum verändert, er pendelt derzeit zwischen 6,95 € und 7,21 €.
Trotz Inflation und Baukostenboom halten die öffentlichen Vermieter das Preisniveau bewusst stabil. Für 2026 wird lediglich ein Anstieg in die Spanne von 7,04 € bis 7,34 € erwartet – ein Plus, das kaum spürbar scheint.
Weiter geht es damit, wie brüchig diese Sicherheit tatsächlich ist …
Der heimliche Preisdruck unter der Oberfläche
Seit 2022 dürfen die landeseigenen Gesellschaften ihre Mieten jährlich maximal um 2,9 % erhöhen. Auf den ersten Blick klingt das moderat, doch die Prozentpunkte kumulieren: Innerhalb der Laufzeit bis 2027 kann so eine Mietwohnung unterm Strich gut zehn Prozent teurer werden.
Hinzu kommt, dass Betriebskosten weiter steigen und die Nettokaltmiete nur einen Teil der Gesamtbelastung ausmacht. Langfristig droht also eine allmähliche Erosion des Preisvorteils.
Wer jetzt umzieht, erlebt allerdings eine völlig andere Realität …
Angebotsmieten – das teure erste Hallo
Sobald eine landeseigene Wohnung neu ausgeschrieben wird, greift nicht mehr die alte Bestandsmiete, sondern die Angebotsmiete. Sie orientiert sich am aktuellen Mietspiegel plus zehn Prozent. Das Ergebnis: Während Berlinovo im Durchschnitt 8,26 € verlangt, ruft die WBM bereits bis zu 10,10 € pro Quadratmeter auf.
Für neue Mieter bedeutet das einen Aufschlag von rund 30 % gegenüber Bestandsverträgen – der sozialpolitische Schutzschirm spannt sich also erst nach dem Einzug auf.
Hinter diesen Zahlen steckt ein politisches Kraftspiel …
Was der Senat wirklich steuert
Der Berliner Senat hat mit den öffentlichen Gesellschaften eine Kooperationsvereinbarung bis 2027 geschlossen, die den Spielraum für Mieterhöhungen eng begrenzt. Parallel wurde die Mietpreisbremse bis 31. Dezember 2025 verlängert; sie limitiert auch privaten Wohnraum auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Diese Regelwerke entschärfen den Markt, können ihn aber nicht völlig beherrschen. Vor allem Angebotsmieten unterliegen weiterhin dem Mietspiegel, und der steigt, wenn Neubau zu langsam vorankommt.
Doch selbst politischer Schutz stößt an Grenzen, wenn die Stadt weiter wächst …
Wachsender Bestand, schrumpfender Effekt?
Die sechs landeseigenen Gesellschaften haben ihren Bestand 2024 um 3 525 Wohnungen auf 365 161 Einheiten vergrößert. Bei einem jährlichen Zuzug von zehntausenden Menschen reicht dieser Zuwachs jedoch kaum, um spürbar Druck vom Markt zu nehmen.
In der Folge bleibt die Kluft zwischen Bestands- und Angebotsmieten bestehen – und könnte sogar größer werden, falls Neubauziele verfehlt werden oder Fördermittel versiegen.
Am Ende zählt, was bei den Mietern im Portemonnaie ankommt …
Was bedeutet das jetzt für die Mieterinnen und Mieter?
Bestandsmieter können sich kurzfristig auf vergleichsweise stabile Kosten verlassen. Wer jedoch eine neue Wohnung sucht, muss selbst bei landeseigenen Anbietern mit zweistelligen Prozentaufschlägen rechnen und braucht oft höhere Haushaltsnettoeinkommen.
Langfristig entscheidet die Kombination aus politischer Regulierung, ausreichendem Neubau und gedämpftem Mietspiegel über die Zukunft der Preisbremse. Bis dahin bleibt der Rat: Bestandsmietvertrag sichern, Betriebskosten vergleichen – und jede Neuvermietung kritisch prüfen.
